문재인 정부에서 가계대출을 대폭 강화했습니다. 핵심은 간단합니다. 여러분은 ▲월 상환액이 소득의 n%를 넘을 경우, ▲총 대출금이 n억원을 넘는 경우 대출을 받을 수 없습니다. 이것만 외워두면 여러분의 대출한도를 알 수 있습니다. 아래 표는 금융당국의 대출 규제를 요약 정리한 것이니 외워주세요.
*나의 대출한도는 얼마? 강화된 대출규제, 정리
2021년 7~12월 DSR 50% 제한 -> 규제지역 6억원 초과 주택 매입자 or 신용대출 1억원초과
2022년 1월~6월 DSR 40% 제한 -> 총 대출액 2억원 넘으면 DSR 40% 한도 적용
2022년 7월~이후 DSR 40% 제한 -> 총 대출액 1억원 넘으면 DSR 40% 한도 적용
*단, 새 규제는 해당 기간 내 접수된 신규 대출에 적용됨. 이전에 접수된 대출에는 적용되지 않음
나의 소득 대비 DSR을 알고 싶다면, 아래 계산기를 직접 굴려봐야 합니다.
*대출이자 계산기 링크, DSR 쉽게 계산하기
DSR이란 *총부채-원리금 상환비율을 가리킵니다. 주택담보대출, 신용대출 등 모든 가계 대출의 1년 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. DSR 규제는 올해 7월, 내년 1월, 내년 7월 등 세 차례에 걸쳐 점점 강화됩니다. 올해는 DSR이 50%를 넘을 수 없지만, 내년에는 40%를 넘길 수 없습니다.
*대출한도 계산기 링크
https://www.finda.co.kr/loans/debt-repayment-calculator
여러분의 대출 한도를 알고 싶다면, 대출 이자 계산기를 이용하세요. DSR은 모든 대출금, 연 이자율을 합산해야 합니다. 여러분이 이용하는 ①주택담보대출, 신용대출의 조건을 모두 입력한 뒤 ②월 납입금을 모두 더하고 ③연 소득으로 나눕니다. 그러면 나의 현재 DSR 및 남은 대출 여력을 알 수 있습니다.
*연봉 3600만원 김대리의 DSR은 얼마?
연봉 3600만원인 김대리가 있습니다. 그는 올해 10월 부동산 규제의 일종인 조정대상지역의 6억원짜리 주택 매매 계약을 한 뒤 잔금 지급일을 올해 12월로 했습니다. 그가 은행에서 담보인정비율(LTV) 50% 최대한도인 주택담보대출 3억원(30년 만기, 연이자율 4%)을 받을 수 있을까요?
*대출한도 계산기 링크
https://www.finda.co.kr/loans/debt-repayment-calculator
위 링크의 계산기에 차근차근 넣어보겠습니다. 주택담보대출 3억원, 30년 만기, 연이자율 4%를 적으니 월 상환액으로 143만2246원이 나옵니다. 김대리의 월급 300만원이니까 주택담보대출을 받으면 DSR값은 47%입니다. 올해까지는 DSR 50%까지 대출을 허용하므로, 김대리는 무난하게 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
그런데 김대리가 내년 2월에 잔금을 치르면 어떻게 될까요? 내년 1월부터는 DSR 40% 이하만 허용되므로, 김 대리는 월상환액 120만원이 넘는 대출은 받을 수 없습니다. 주택담보대출 3억 원은 월상환액이 143만원이므로 이용할 수 없습니다. 계산기에서 대출 금액을 1000만원 단위로 줄여보았습니다. 주택담보대출 2억5000만원을 받을 경우, 월 상환액이 119만원이군요.
내년 2월, 김대리의 주택담보대출 한도는 2억5000만원입니다. 올해 12월 기준 주택담보대출 한도가 3억원이니까 두 달 만에 5000만원이나 덜 받게 된 겁니다. (단, 새 규제는 내년 1월 이후 접수된 신규 대출 건부터 적용됩니다. 김대리가 올해 미리 대출액을 확정해뒀다면 규제 대상에서 제외됩니다)
*DSR 계산기, 이것이 제일 간편합니다
가엾은 김대리, 새 규제 적용을 피하려면 어떻게 해야 할까요? 잔금일자를 12월로 앞당기거나, 어떻게든 5000만원을 다른 곳에서 당겨 쓸 방법을 고민해야 합니다. 지인과 차용증을 쓰고 돈을 빌리는 등 최후의 수단도 생각해야 할 겁니다.
DSR 계산은 이처럼 복잡하고 어렵습니다. 하지만 위 계산기에 하나하나 넣어보고 직접 계산하는 것이 가장 정확합니다. 다른 블로그에서 DSR 계산기들을 보셨을 겁니다. 하지만 사용법도 복잡하고, UI가 불편해서 권장하지 않습니다.
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