수도권 사이버 임장 4편, 경기도 부천의 17평형 부천 한신아파트입니다. 1호선 소사역을 타고 불과 20분이면 신도림, 구로, 여의도 방면으로 출근이 가능한 위치로서 행정상 경기도로 분류될 뿐 사실상 서울이라고 할 정도의 좋은 입지를 자랑하는 매물입니다. 소형 평수라는 단점을 상쇄하는 호재와 장점이 맞물린 부천 한신아파트, 한번 알아보겠습니다.
*수도권 저평가 아파트 4편, 부천 한신아파트
-17평형, 매매가 2억4000만원
-보금자리론 70% 대출 가능 -> 시드머니 6000만~8000만원 필요
-5분 거리에 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대학교. 10분 거리에 소사역(1호선) 위치
-총916세대, 1984년 건축, 용적률 216% -> 재건축 가능
*수도권 저평가 아파트로 분류하는 3가지 기준
해당 블로그는 시드머니 5000만~1억원을 보유한 사회 초년생이 노릴 수 있는 아파트의 3가지 조건을 소개합니다. 첫째는 보금자리론으로 아파트 감정가액의 70%를 받을 수 있는 5억원 미만 아파트여야 합니다. 둘째는 걸어서 10분 거리에 학교와 병원, 지하철 역이 있어야 합니다. 셋째로 우리나라 인구 비중이 높아지는 1인가구 및 노인이 좋아하는 20평 이하의 작은 아파트여야 한다는 겁니다. 그 외 재건축 승인이 가능한 용적률 250% 미만, 500세대 이상의 구축 아파트라면 더욱 좋습니다.
해당 조건을 부동산 중개앱인 네이버부동산, 호갱노노, 아파트실거래가에 입력하면 좋은 매물을 발견할 수 있습니다.
1) 부천한신, 매물 소개
부천 한신아파트는 1호선 소사역에 인접한 1984년식 구축 아파트입니다. 1개의 커다란 거실 겸 침실, 주방 및 옷방을 갖춘 1자형 구조입니다. 장점으로는 ▲30분 내 신도림, 여의도 등 서울 서부권 출근 가능 ▲걸어서 10분 이내에 소안초등학교, 부천일신중학교, 시온고등학교 등 10개 이상의 학교 인접 ▲15분 이내에 3개의 대학 캠퍼스, 대학병원이 있어 쾌적함을 더한다는 점이 있습니다.
로드뷰를 확인해보니 아파트와 학교가 밀집해 동네가 무척 깔끔합니다. 아파트 정문 근처에 식당, 카페, 마트 등 최소의 편의시설이 들어섰습니다. 술집, 노래방 등 유흥시설은 큰길 너머에 있어 밤에도 조용합니다.
소개한 아파트 가운데 인근 학군이 가장 발달한 곳입니다. 걸어서 10분 거리에 초등학교는 복사초, 소일초, 소안초, 창영초, 부천일신초 등 5곳이 있으며, 중학교는 부천일신중, 소사중, 부일중 등 3곳, 고등학교도 시온고, 소사고 등 2곳이나 있습니다.
2) 서울 출퇴근 편리성, 재건축 기대감 장점
두 가지 장점이 돋보입니다. 하나는 서울로 원활한 출퇴근입니다. 불과 10개 정거장 안에 구로, 신도림, 영등포역이 모두 있습니다. 서울로 20분 내 출근도 가능하다는 뜻입니다. 경기도 매물 중에 가장 훌륭한 서울 접근성입니다. 매일 경의중앙선을 이용하는 저로서는 부럽기 그지없습니다.
재건축 기대감도 돋보입니다. 부천한신은 1984년식이므로 준공 30년이 지나서 재건축 대상이 됩니다. 비록 지금 낡았지만 조금 기다리면 재건축 호재가 빛을 발할 겁니다. 부천시에는 남아있는 부지가 별로 없어서 재건축, 재개발 아니면 주거공간을 더 확보하기 어렵습니다. 부천한신의 재건축 호재가 매력적인 이유입니다.
3) 거실 없는 실내구조가 큰 약점, 발코니 확장은 필수
80년대식 좁은 아파트 중에는 거실이 없는 경우들이 있습니다. 큰 안방과 주방, 옷방이 갖춰진 1자형 구조입니다. 신혼집이라도 개인 공간이 없어 답답할 수 있습니다. 재택근무를 한다면 안방과 공용공간 분리가 절실하기 때문입니다.
재건축을 기다리며 기존 공간을 잘 활용하길 추천합니다. 안방과 발코니 쪽 확장 공사를 하고, 작은 옷방에는 사무용 책상을 갖추기를 권장합니다. 발코니 확장 공사의 경우, 당장의 비용이 부담스러울 수 있지만 세금계산서를 받아둔다면 향후 아파트를 거래할 때 필요경비로 인정돼 공사비만큼 양도세를 공제받을 수 있습니다. 넓은 공간활용 및 우수한 단열성 등 장점이 많으니 발코니 확장은 추천드립니다.
4) 시드머니 6000만~8000만원이 필요합니다
부천한신을 취득하려면 필요한 시드머니는 얼마나 될까요? 매매가 2억4000만원 기준, 약 6000만원의 시드머니가 필요합니다. 구축이므로 리모델링을 전체 진행할 경우, 2000만원 정도 추가 비용이 발생합니다.
내부구조가 불편해서 높은 점수를 줄 수 없는 매물입니다. 하지만 저렴한 가격, 우수한 주변 학군, 재건축 호재가 살아있다는 점이 큰 장점입니다. 매물의 추천 별점은 5점 만점에 3.5점입니다. 종합하면 부천한신은 구축이지만 재개발호재가 살아있고 30분 출근이 가능한 저평가 아파트입니다.
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